硅谷那套盖园区的方式，正在搬进实验室

本文来自微信公众号： TOP创新区研究院 ，作者：创新区研究组

三年多前，当时Genetech要建新园区，Roche董事长Severin Schwan向它的全资子公司Genentech的管理层提了一个问题。他问：

如果这个园区是一张白纸，你会怎么建？

以及紧跟着的第二问：

未来50年，园区会长什么样？

2026年1月底，答案递到了南旧金山市政府：

拆掉18栋楼，从2026年内开始动工，一路干到2033年。

据San Francisco Business Times的消息源，总投入在30亿到50亿美元之间。首期就是约100万平方英尺实验室、约15亿美元。

今年9月，第一栋大型研发中心的方案落了地。

要拆的18栋楼里，甚至还包括Founders Research Center（创始人研究中心）——gRED，也就是Genentech早期研发部门的历史心脏，门口还立着Bob Swanson和Herb Boyer 1976年第一次会面的雕塑。

那次会面，是现代生物技术产业的起点。

即便如此，它要拆掉自己的起点，

因为要去回答一个关于未来的问题——

未来50年，园区会长什么样？

Illustrative Example of Campuswide Placemaking Strategies

整份方案里，Genentech的出发点没有任何一条是"我们缺面积"。

事实上，他们不仅不缺，还有不少剩余。

2020年南旧金山市议会批准的主规划，允许这个园区从当时的470万平方英尺一路建到900万平方英尺。

缺面积从来不是它的问题。

既然不缺，那么为什么要推翻之前的旧园区呢？

它给出的理由是这三条：

第一，地形把公司切断了。

从Founders Research Center走到山顶那几栋楼，要翻坡道、爬多段台阶，高差相当于爬13层楼。

CEO Ashley Magargee的原话大意是，这地方"不太好走"。

第二，60栋楼是四十年"野蛮生长"出来的。

最早公司就是一间仓库加一个实验室，然后不停地买楼、改造、加建、再买楼。四十年后的结果，是一个没有中心的摊子——每栋楼都合理，但合在一起没有逻辑。

第三，新方案的组织单位不是"楼"，是"簇"（cluster）。

gRED被放到园区正中央当核心，制造与实验室一簇、开发一簇，围在周围。每一簇内部都要配休息区、咖啡馆这类社交锚点，目标是：让计划外的相遇发生。

Magargee讲过一个场景，她去找Genentech的第一位科学家Dave Goeddel聊早期的事，听到的场景是：

所有人挤在一间仓库里、彼此叠在一起干活，

以及那种兴奋感。

所以，一家年营收数百亿美元的公司，花30到50亿美元，试图买回它在1976年那个仓库里免费拥有的东西。

这份方案，就是给一个八千人的组织重新布线。

而"用物理空间给组织重新布线"这件事，有一条相当清晰的技术谱系。

1941年

1941年，新泽西Murray Hill。

贝尔实验室的Mervin Kelly亲自参与设计了一栋楼。它最著名的特征是走廊——长到从一头往另一头看，尽头会消失在视觉的灭点上。

这是刻意的，设计者希望所有人都必须走这条走廊，于是走一趟而不撞见几个熟人、几个问题、几个岔开的念头，几乎不可能。

《纽约时报》记者Jon Gertner后来写过一个比喻，真是生动啊，他说：

一个物理学家走去食堂，就像磁铁滚过铁屑。

那几十年里，从这栋楼里出来的东西包括晶体管、硅太阳能电池和激光。

1999年，加州Emeryville。

Steve Jobs设计皮克斯总部时，纠结的是中庭结构，以及——卫生间放在哪。他的方案是全楼只在主中庭旁设一组，让所有人因为一个共同的生理需求被迫经过同一个地方。这个决定后来被无数篇管理学文章引用。

2015年，门洛帕克。

Facebook的MPK20，Frank Gehry设计，43万平方英尺，Zuckerberg自己的说法是"世界上最大的开放平面"——

2800名工程师在一个巨大的房间里工作，头顶是9英亩的屋顶公园、400多棵树。Gehry说客户的要求是不要过度设计、要便宜、要能随业务变化而变化。

2017年，库比蒂诺。

Apple Park，175英亩，环形主楼280万平方英尺，超过1.2万人在这里办公，设计把原来五百万平方英尺的沥青地换成了九千多棵树。这是Jobs生前最后的作品之一：

一个环，一圈开放工位围着一个中央庭院。

这些案例横跨76年，共同点是：

它们都不是建筑学问题，是组织学问题。

空间在这里成为了管理工具——

一种不需要开会、不需要KPI、靠人流动线就能实现的组织干预。

但请注意一件事：

这条线一直在通信、软件、消费电子里跑。

它进不了生物医药。

至于为什么生物医药用不了，原因非常物理。

一个软件工程师和他的工作之间，只隔一台笔记本电脑。你可以把他放进一个43万平方英尺的大房间，也可以把他放到一个环形楼的任意弧段上——他的产出不受影响。所以"最大的开放平面"这种东西才成立。

湿实验室不行。

一个湿实验室是被一大堆硬约束焊死的：通风换气次数、生物安全等级分区、楼板承重、震动控制、气体与纯水管线、超低温冷库、危化品存储间、废弃物动线。

一个课题组的台面、离心机、−80℃冰箱、显微镜台，不是"工位"，是有产权感的固定资产。

你不能因为想提高碰撞率，就把两个课题组的台面拼在一起。

所以过去四十年，药企园区的形态几乎必然是：

一栋楼一个功能，一个功能一套系统，一套系统一次审批。

需求来了就加一栋，加完再改造，改造完再加一栋。

Genentech那60栋楼、10年到40年不等的楼龄、13层楼的高差——就是这套逻辑跑了四十年之后的物理结果。每一步都合理，加总起来是一个把研发和其他所有人隔开的地形。

也正因为如此，贝尔实验室那条长走廊、皮克斯那组卫生间、MPK20那个大房间，在药企园区里从来没有真正的对应物。

但有意思的是，最近几年，

情况开始发生变化，出现了三件事情：

第一件：干实验室的比重在上升。

AI把大量科研工作从台面移到了屏幕前。蛋白结构预测已经是头部机构里普及率最高的应用之一，分子对接、生成式设计、生物标志物分析都在往上爬。这部分人——计算生物学家、数据科学家、算法工程师——和软件工程师在空间意义上没有区别。他们可以被随便重排，也就能被科技公司那套方法论管理。

Genentech自己也承认，是生物学、化学和人工智能三条线的进展，改变了这家公司从数据里发现和开发药物的方式。

第二件：湿实验室正在被自动化标准化。

自动驾驶实验室——机器人24小时跑"设计—合成—测试—学习"闭环、中间不需要人干预——已经从学术概念变成产业级基础设施。云实验室里几百台仪器无人值守连轴转，研究者在网页上下单实验。大语言模型进场之后，AI agent不只做数据分析和方案设计，还能直接写机器人的执行代码。

这一条在空间上后果是：

一旦人不必站在台面前，人就可以被放到别的地方去。湿实验室从"科学家的工作场所"，慢慢变成"科学家远程调度的产能单元"。

第三件：能源和设备开始取代人，成为空间的组织中心。

整份方案里最不像制药公司的一个动作是——Genentech正在和PG&E谈判，在园区里自建一座变电站，而且要预留后续扩容余地。

这是数据中心的动作。

但现在生物技术变化也需要更多电力。往下推，就是单位面积的用电密度、制冷负荷、楼板承重、震动控制、数据带宽全线上台阶，而"人均工位面积"这个指标的权重在下降。

当湿实验室越来越像机房，科学家越来越像坐在屏幕前的人——

科技公司那套空间语法，就第一次真正适用了。

所以他们从Meta挖了一个人。

2025年初，Magargee把Fergus O'Shea挖来做地产与职场高级副总裁。

此人此前在Meta负责北美地产与设施项目，做过全球设计高级总监，主导过门洛帕克园区从原Sun Microsystems那块地一路扩张到Gehry设计的新楼那一整段——也就是上一节里的MPK20那一段。

他们看重的是Fergus和他的专业能力。

这是一个很硬的信号，它意味着Genentech判断，自己下一阶段的核心问题不是"实验室工程"（那门手艺药企自己有的是），而是"园区组织"，而这门手艺目前的最高水平在科技公司手里。

我们来看一个案例：86号楼。

这是一栋7层、23万平方英尺、全电气化的楼，离主园区一英里，房东是我们之前提到的Alexandria、租期到2034年，员工2024年起陆续入驻。O'Shea的说法是，他们在这栋楼里试不同的实验室配置，而这是目前最接近他们想象中未来gRED的东西。

一栋租来的楼，被当成原型机用。

先做一个MVP跑通配置，再把验证过的方案规模化复制到三十亿美元的主园区上——这个思路本身，就不是传统药企的做法。

有意思的地方在这里：

方法论迁移过来了，但答案被改写了。

Apple Park是一个环，MPK20是一个大房间。

它们的空间理想是单一巨构——把尽可能多的人装进同一个连续的平面里，让碰撞率最大化。

Genentech选的不是这个。它选的是簇：

gRED一团放中间，其他功能一团一团围在周围，团与团之间靠步行距离和社交锚点连接。

为什么？因为物理约束一条都没有消失。生物安全分区还在，通风还在，承重和震动还在。实验室永远无法像开放办公区那样彻底打通。所以在生物医药里，空间优化的最优解不是"一个尽可能大的房间"，而是"几个中等规模的团，加上尽可能短的团间步行距离"

科技公司的空间语法进了生物医药，但被生物医药的物理约束改写了一遍。

目标从"最大的开放平面"，退回到"最短的步行距离"。

而这个改写过的版本，很可能才是真正会扩散出去的那个。

A better biotech spatial logic

因为大多数产业的物理条件，其实更像生物医药，而不像软件——有设备、有产线、有管线、有安全分区、有不能随便挪的东西。半导体、新材料、精密制造、具身智能的测试场，都是如此。

它们没法照抄Apple Park，

但可以照抄"簇+社交锚点+短步行距离"。

更具体的，我们可以抄这三个点：

一是电。

一家药企开始自建变电站并预留扩容，这件事的产业含义比它的建筑含义大得多。它意味着在研发型园区的选址与招商判据里，电力容量的权重正在往上走，而且会继续走。

过去这是数据中心的问题，现在它是实验室的问题。

二是产权粒度。

Genentech这几年干的一系列动作，本质上是把切碎的东西重新缝回去：

买下园区内被第三方占住的三块"飞地"（一家建筑公司的场地、一家烘焙学院的旧址、一家包装厂的厂房），把主规划范围从207英亩扩到225英亩，然后向市政府买断了包括DNA Way在内的三段园区内街道——DNA Way是那条蜿蜒上坡、穿过园区心脏的路，在新方案里它会被截断。

对照一下国内，

张江总部园里，荣昌生物的全球研发总部占地13.95亩、建筑面积约4.3万平方米、总投资8亿元、规划一栋楼、建成后容纳约500名科研人员；翰森制药的全球研发总部同样在这里单独拿地开工；更早的复星医药张江创新研发基地也是同一个做法。有些研发园区的产品干脆是"29栋花园独栋+4幢高层"，每栋配专属小院和独立电梯，卖点是：私密性强，适合企业总部使用。2026年8月，勃林格殷格翰又宣布在张江新设研发中心。

这套语法高效、可复制、招商指标清晰，企业也满意——每家都有自己的门牌。

而Genentech现在花几十亿美元、耗时七年在做的，就是把四十年前用同样语法切碎的东西重新拼起来。

土地出让的粒度，决定了二十年后重构的代价。切得越碎、产权越散、道路越早移交，未来想让一个集群重新变回一个整体，账单就越长。

三是这笔交易的价码。

南旧金山给出的额度是470万→900万平方英尺，协议期15年；换回来的是3000万美元保障房资金+1500万美元交通资金，外加一个此前被生物医药企业普遍抵制的让步——支持在101高速以东建住宅。

Genentech占了这座城市1150万平方英尺生物医药空间的四成以上，是两百多家生物技术公司里的绝对老大。这个价码，是在这样的力量对比下谈出来的。

Genentech一边在裁员，一边在建楼。

2024年4月以来它裁了好几轮，2025年一次500人、年中再一次143人，包括科学家岗位。2023年停掉了南旧金山的商业化生产，2026年初把Vacaville大厂卖给了Lonza。

园区人数从大约一万降到了大约八千。

与此同时，2026年第一季度，湾区生命科学地产的整体空置率是30.7%，南旧金山还挂着63万平方英尺转租盘。房子多得溢出来。

人少了，房子多了，它却要花几十亿美元拆自己的楼重建。

在旧框架里这说不通。在新框架里再自然不过：

空间的计量单位变了。

从"能坐多少科学家"，

变成"能挂多少设备、供多少电、让多少个团在多短的距离内互相撞上"。

2033年那个园区建成的时候，我们大概就能知道，

1941年Murray Hill那条长走廊，在一个装满机器人和变电站的实验室里，还能不能重新长出来。